Almanya’da yaşayan milyonlarca Türk vatandaşı veya mavi kart sahibi için Türkiye ile hukuki bağ çoğu zaman miras kalan taşınmazlar, aile evleri, arsalar ve tarım arazileri üzerinden devam etmektedir. Ancak uygulamada en sık karşılaşılan hukuki problemlerden biri, miras bırakan kişinin vefatından sonra Türkiye’de bulunan taşınmazların hukuki durumunun doğru şekilde yönetilememesidir. Veraset ilamının alınmaması, veraset ve intikal vergisinin süresinde beyan edilmemesi ve tapu intikali işlemlerinin yapılmaması gibi nedenlerle birçok taşınmaz yıllarca muris adına kayıtlı kalmaktadır. Bu durum, hem satış işlemlerini hem de kira gelirlerinin paylaşımını imkânsız hale getirebilmekte, aile içi uyuşmazlıkları da beraberinde getirebilmektedir.
Almanya’daki Türklerin Türkiye’de karşılaştığı miras uyuşmazlıklarının temel sebeplerinden biri hangi hukukun uygulanacağı konusundaki yanlış bilgilerdir. Pek çok kişi miras bırakan kişinin Almanya’da yaşaması veya vefat etmesi nedeniyle Alman hukukunun uygulanacağını düşünmektedir. Oysa 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 20. maddesine göre miras, kural olarak murisin millî hukukuna tabi olmakla birlikte Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanmaktadır. Bu nedenle Almanya’da yaşayan bir kişinin Türkiye’de bulunan evi, arsası veya diğer taşınmazları bakımından Türk hukuku ve Türk tapu sistemi devreye girer.
Miras sürecinin ilk adımı veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmasıdır. Veraset ilamı, murisin mirasçılarının kimler olduğunu ve miras paylarının oranını gösteren resmi belgedir. Türkiye’de bu belge noterlerden veya sulh hukuk mahkemelerinden alınabilmektedir. Almanya’da yaşayan kişiler ise çoğu zaman Alman makamlarından aldıkları belgelerin Türkiye’de doğrudan kullanılabileceğini düşünmektedir. Ancak uygulamada bu belgelerin çoğu zaman Türk mahkemelerince tanınması veya ayrıca Türkiye’de mirasçılık belgesi düzenlenmesi gerekebilmektedir. Bu nedenle yanlış belge ile işlem başlatılması miras sürecinin aylarca uzamasına yol açabilmektedir.
Bir diğer önemli konu veraset ve intikal vergisidir. Türkiye’de miras yoluyla edinilen taşınmazlar için veraset ve intikal vergisi beyannamesinin belirli süreler içinde verilmesi gerekmektedir. Ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse ve mirasçılar yurt dışında bulunuyorsa süre genellikle 6 ay olarak uygulanmaktadır. Ölüm yurt dışında gerçekleşmişse süre farklılık gösterebilmektedir. Bu sürelerin bilinmemesi veya geciktirilmesi ilerleyen aşamalarda vergi yükü ve idari sorunlar doğurabilmektedir. Bu nedenle miras sürecinin vergi boyutunun da erken aşamada ele alınması önemlidir.
Miras işlemlerinde en çok ihmal edilen adımlardan biri ise tapu intikali işlemleridir. Tapu intikali yapılmadan mirasçılar taşınmaz üzerinde tasarruf edemezler. Satış işlemi yapılamaz, resmi kira sözleşmeleri düzenlenemez ve taşınmaz üzerindeki payların hukuki durumu belirsiz kalır. Tapu intikali için genellikle veraset belgesi, kimlik belgeleri ve bazı durumlarda zorunlu sigorta belgeleri gibi evraklar gerekmektedir. Ayrıca yurt dışında düzenlenen bazı belgelerin Türkiye’de geçerli olabilmesi için apostil veya mahkeme onayı gerekebilmektedir.
Almanya’da yaşayan mirasçılar için bir diğer zorluk uzaktan işlem yapılmasıdır. Pek çok kişi Türkiye’ye gelmeden işlem yapılamayacağını düşünmektedir. Oysa Türk konsoloslukları aracılığıyla vekâletname düzenlenerek Türkiye’deki bir avukat veya temsilci aracılığıyla miras ve tapu işlemlerinin yürütülmesi mümkündür. Ancak vekâletnamenin kapsamı doğru hazırlanmazsa tapu işlemleri gerçekleştirilememekte ve süreç yeniden başlatılmak zorunda kalabilmektedir.
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir başka sorun ise mirasçıların taşınmazın varlığından veya tapu kaydından haberdar olmamalarıdır. Aile içinde sözlü anlaşmalar yapılması, taşınmazın yıllarca bir mirasçı tarafından kullanılması veya kira gelirlerinin paylaşılmaması gibi durumlar, zaman içinde ciddi hukuki uyuşmazlıklara dönüşebilmektedir. Bu gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davaları, tapu iptal ve tescil davaları veya alacak davaları gündeme gelebilmektedir.
Sonuç olarak Almanya’da yaşayan Türkler açısından Türkiye’deki en yaygın hukuki sorunlardan biri miras kalan taşınmazların hukuki durumunun doğru yönetilememesidir. Bu süreç yalnızca miras hukuku meselesi değildir; aynı zamanda milletlerarası özel hukuk, vergi hukuku ve tapu hukuku alanlarının birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Sürecin doğru planlanması, mirasçıların haklarını koruyabilmesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Türkiye’de taşınmazı bulunan veya Türkiye’de miras hakkı doğan Almanya’daki vatandaşların, süreci geciktirmeden hukuki açıdan doğru şekilde yönetmeleri gerekir. Mirasçılık belgesi, vergi beyanı ve tapu intikali işlemlerinin doğru sırayla yapılması hem hak kaybını önleyecek hem de taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkının güvenli şekilde kullanılmasını sağlayacaktır.
Türkiye’deki miras ve taşınmaz işlemleri hakkında daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımla,
Avukat Murat Can DOLĞUN
TD Hukuk ve Danışmanlık – dolgun.av.tr
Whatsapp: +90 507 475 44 22